HuurdersPlatform de Alliantie

Wonen 4.0

terug naar overzichtwoensdag 06 juni, 2012

Het zijn hectische tijden nu het kabinet gevallen is en er een bezuinigingsakkoord ligt van CDA, VVD, D66, GroenLinks en ChristenUnie. Met nieuwe Tweede Kamerverkiezingen in het vooruitzicht geeft de huidige situatie echter ook een unieke kans voor een integrale aanpak van de woningmarkt. De Nederlandse Woonbond heeft samen met Vereniging Eigen Huis, Aedes en de makelaars-organisaties een plan opgesteld om de vastzittende woningmarkt vlot te trekken. De problemen op de woningmarkt worden vooral veroorzaakt doordat vraag en aanbod niet of nauwelijks overeen komen. Er zijn lange wachtlijsten, groepen vallen buiten de boot (woningzoekenden, midden-inkomens) en de betaalbaarheid van het wonen komt in het gedrang.
De woningmarkt moet flexibeler worden, efficiënter gaan werken en meer keuzemogelijkheden bieden aan kopers en huurders. De woningtekorten moeten opgeheven worden en de mogelijkheden voor doorstroming verbeterd. Door nu op een goede manier te hervormen, kan de woningmarkt beter en sterker uit de crisis komen. De Woonbond ziet juist nu kansen voor een integrale hervorming van de woningmarkt. Met de verkiezingen in het vooruitzicht zal de politiek zeker ook geïnteresseerd zijn.
In deze brief informeren we u over de hoofdlijnen van het gezamenlijk plan. Volgende week (week 24) wordt het plan met uitgebreide toelichting aan de Provinciale Vergaderingen voorgelegd, .Wat houdt het voorstel in?
Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de makelaarsorganisaties stellen voor om met een aantal maatregelen de woningmarkt zowel aan de koop- als huurkant weer in beweging te krijgen. In een traject van 30 jaar wordt de hypotheekrenteaftrek volledig afgebouwd en de overdrachts-belasting wordt afgeschaft. De huren van corporatiewoningen worden geleidelijk verhoogd. De huur kan meer stijgen bij woningen waarvan de huur relatief laag is ten opzichte van de kwaliteit en de waarde van de woning. De totale jaarlijkse huurinkomsten van een corporatie mogen stijgen met het inflatiepercentage plus 2%, daarbinnen kunnen corporaties voor woningen dus enigszins variëren met de huurstijging (de zogeheten ' huursombenadering'). Voor de particuliere huursector zijn huurverhogingen boven de inflatie alleen toegestaan voor woningen die relatief goedkoop zijn ten opzichte van de geboden kwaliteit. De maximale huur van een sociale huurwoning die na een aantal jaren bereikt kan worden, is 4,5% van de WOZ-waarde van de woning. Door het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zullen de WOZ-waarden op termijn dalen. Er blijft huurregulering bestaan om schaarstehuren en misbruik van marktmacht te voorkomen. De hogere huurlast wordt gecompen-seerd door een lagere inkomstenbelasting en een woontoeslag.In het plan voor een integrale hervorming woningmarkt zitten zowel plussen als minnen voor huurders. We zetten ze kort op een rij:Plussen
  • Een goed functionerende woningmarkt, met kortere wachtlijsten en voldoende aanbod van goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een laag- of middeninkomen.
  • Meer nieuwbouw voor met name de middengroepen. Op die manier komen er meer sociale huurwoningen vrij voor huurders met een laag inkomen.
  • Kopen en huren worden gelijkwaardige keuzes;
  • Het plan is een goed alternatief voor de huurmaatregelen van het kabinet Rutte en het Lenteakkoord (gluurverhoging voor inkomens boven de € 33.000, verhuurdersheffing).
  • De hypotheekrenteaftrek met zijn prijsopdrijvende effecten wordt afgebouwd. Hierdoor worden koop- én huurwoningen op termijn goedkoper.
  • Het bedrag dat de overheid bespaart door afschaffing van de hypotheekrenteaftrek komt via een belastingverlaging terecht bij kopers én huurders.
  • Een woontoeslag biedt ondersteuning voor huishoudens met een laag inkomen in de koop- én huursector. Voor schaarstegebieden (vooral grote steden) geldt een extra woontoeslag. 
  • Zorgvuldige invoering vanaf 2015, het jaar waarvan verwacht wordt dat de economie weer in een opgaande lijn zit.
  • Verder heeft het plan ook positieve effecten op andere sectoren van de economie, zoals de arbeidsmarkt en het milieu.
Minnen
  • Stijging van de huren met 2% boven inflatie (huursom inclusief harmonisatie).
  • Woningwaarderingsstelsel wordt uiteindelijk vervangen door een maximum van 4,5% van de WOZ-waarde, er van uitgaande dat WOZ reëel omlaag gaat.
  • Geen inkomensherverdeling. In principe gebeurt het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek inkomensneutraal, behalve voor de hoogste inkomens. Beslissingen over herverdelings-maatregelen liggen bij de politiek.
Het idee van 'markthuren' zal niet leiden tot 'schaarstehuren', omdat de maatregelen leiden tot meer aanbod van huurwoningen en lagere woningprijzen. De stijging van 2% boven inflatie wordt toegepast volgens de huursommethode, waardoor huurders die al relatief veel huur betalen een lagere huurverhoging krijgen. Dit betekent ook dat de huren van vrijkomende woningen niet automatisch fors zullen stijgen. Door lagere woningprijzen en opheffing van woningtekorten zullen de huren na een aantal jaren niet of nauwelijks extra stijgen. Uit doorrekeningen van het OTB blijkt dat de huurquoten in het begin maar zeer beperkt stijgen en daarna gaan dalen. Door compenserende maatregelen als de woontoeslag en verlaging van de inkomstenbelasting zal het besteedbaar inkomen toenemen. De extra huurinkomsten van verhuurders moeten worden aangewend voor financiering van de extra woontoeslag, investeringen op de woningmarkt (nieuwbouw, verbetering kwaliteit, energiebesparing) en lastenverlaging via de inkomstenbelasting.Alles afwegende concludeert de Woonbond dat de huurders beter af zijn met een integrale hervorming volgens het plan van de vier partijen. Er zitten weliswaar pijnpunten in het plan, maar het geheel zal voor huurders gunstig uitpakken.Bespreking in de Vereniging
Alle partijen leggen de komende tijd het gezamenlijk plan voor aan hun achterban. De Woonbond zal in de Provinciale Vergaderingen van juni het onderhandelaarsakkoord toelichten en bespreken. Uiteindelijk zal de Verenigingsraad op 23 juni zich over het akkoord uitspreken.

Meer informatie en de volledige stukken kunt u vinden op www.woonbond.nl.

Bron: brief Woonbond aan de leden